Tali caratteristiche, seppur con incidenze diverse, hanno contribuito a determinare la situazione attuale, quella per cui chi ha in capo la responsabilità della Gestione di un asset immobiliare è chiamato ad amministrare un patrimonio informativo vastissimo, spesso incompleto e disorganizzato.
Il patrimonio immobiliare esistente è infatti scaturito da un processo edilizio tipicamente non integrato, caratterizzato da:
- la segregazione delle diverse fasi e dalla conseguente perdita di informazioni fra una fase e l’altra;
- l’utilizzo ancora frequente del supporto cartaceo o di documenti digitali scarsamente rielaborabili;
- i ritardi nella messa a disposizione delle informazioni all’inizio della fase di gestione;
- l’incompletezza e quindi dall’inaffidabilità delle informazioni trasmesse in corrispondenza della chiusura dei lavori;
- il mancato coinvolgimento nelle fasi di progettazione e realizzazione dell’opera di chi si occuperà della gestione del bene.
Consentendoci una semplificazione, si registra, di fatto, un gap informativo nel passaggio di consegne fra il Project Manager ed il Gestore del Patrimonio Immobiliare (Facility Manager), dovuto agli strumenti e alle metodologie utilizzate o, piuttosto, non utilizzate. Ciò a cui si assiste è un accatastamento continuo di informazioni, privo però di una regia finalizzata a garantire la gestibilità dell’opera, oltre che la sua realizzabilità.
Il grafico sintetizza alcune delle problematiche fondamentali
che affliggono i flussi informativi del processo edilizio.
Questo scenario complica, se non impedisce, una serie di attività proprie della Gestione dei beni immobili, tra cui ad esempio la programmazione preventiva delle manutenzioni, la gestione degli spazi, delle risorse umane, o la gestione degli aspetti normativi legati alla sicurezza nelle manutenzioni (titolo I, D.lgs. 81/08).
La lettura proposta in questo approfondimento identifica le ragioni delle inefficienze rilevabili in fase di gestione nella mancanza di organizzazione dell’informazione tecnica. Spesso infatti questa, seppur disponibile in linea di massima, risulta di fatto inoperabile in quanto dispersa, confusa, irraggiungibile. Com’è facile intuire, è proprio qui che la metodologia BIM si inserisce.
I benefici della “GESTIONE DIGITALE”
La necessità di avere sempre sotto controllo una pluralità di variabili, di natura sia tecnica che amministrativa, impone l’utilizzo di sistemi evoluti di controllo delle informazioni, che le rendano facilmente e rapidamente consultabili, rielaborabili e aggiornabili, che, in altre parole, le mettano realmente a disposizione dell’utente. Queste necessità trovano una risposta univoca: la digitalizzazione dei contenuti informativi e delle procedure attraverso cui essi vengono amministrati.
Per realizzare quanto delineato è necessario agire su due fronti. Da una parte implementare una piattaforma software per la Gestione in grado di soddisfare le necessità di chi si occupa di gestione del patrimonio immobiliare attivando le enormi possibilità che solo una gestione digitale delle informazioni può garantire. Dall’altra, attingere alla competenza tecnica di chi conosce la disciplina in tutti i suoi aspetti ed è quindi in grado di comprendere e mettere ordine nel vasto e disomogeneo patrimonio informativo che caratterizza normalmente un bene immobile. Solo l’unione di questi due aspetti può permettere di strutturare una piattaforma informativa di gestione immobiliare che risponda realmente alle esigenze di chi si occupa di Gestione.
Lo schema sintetizza, in funzione del tempo e dell’evoluzione del processo edilizio, una modalità esemplificativa di alimentazione informativa di una
piattaforma digitale di gestione immobiliare (IWMS) BIM-compliant.
Parlando di digitale e di Gestione, il riferimento va agli Integrated Workplace Management System (IWMS) e alla metodologia BIM per la gestione dell’informazione tecnica di progetto.
L’integrazione di queste soluzioni consente di mettere in atto un sistema digitale di controllo delle informazioni, utilizzabile per efficientare le quotidiane attività di gestione immobiliare e tutelare il Datore di Lavoro nei confronti degli adempimenti obbligatori che gli sono in capo per legge.
[1] Si riportano di seguito un paio riferimenti sul tema che, pur pervenendo a valori relativi non esattamente congruenti, confermano il dato approssimato riportato nel testo:
- Evans, H. Haryott, N. Haste, and A. Jones, Report of the Royal Academy of Engineering on The long term costs of owning and using buildings: The Longterm Costs of Owning and Using Buildings, The Royal Academy of Engineering, London, 1998
- Joseph J. Romm, Lean and Clean Management, Kodansha International, 1994.
Per maggiori informazioni sulla metodologia BIM nell’ambito della gestione immobiliare, scrivi a: info[at]pronext.it
Pronext ti saprà aiutare.
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